契税法PPT
契税的认知（一）征税对象契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交...
契税的认知（一）征税对象契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。⑶房屋买卖:即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋⑴以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。⑵以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。⑶买房拆料或翻建新房，应照章纳税。房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。（二）纳税人（即：买方）契税纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属的单位和个人。契税由权属承受人缴纳。其中，土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。（三）征税范围（1）土地使用权出让；（2）土地使用权转让（包括出售、赠予、互换）；（3）房屋买卖、赠予、互换。需要注意以下几点（1） 土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。（2） 土地、房屋权属的典当、分拆（分割）、出租、抵押等行为，不属于契税的征税范围。（3） 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当缴纳契税（土地、房屋权属承受方应当缴纳契税）契税的计算契税计税依据的基本规定(一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;(二)土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。关于若干计税依据的具体情形(一)以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。(二)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。(三)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。(四)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。(五)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。(七)承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。(八)土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。(九)契税的计税依据不包括增值税。(2) 契税税率规定契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。(3) 契税优惠政策的应用免征契税··1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征契税；超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。（3）因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，给予减征或免征契税。（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，纳税确有困难的，给予减征或免征契税。（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（6）外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。（7）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。【提示】省、自治区、直辖市可以决定对下列情况免征或减征契税（1） 因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。(4) 契税应纳税额的计算契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据×税率计算题甲公司本年5月购买一栋办公楼，成交价格为102万元（不含增值税）。当地规定的契税税率为3%。计算甲公司购买办公楼的应纳契税。应纳契税=102*3%=3.06万元契税的征收管理（1） 契税的征收管理要求1、 契税的纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。【提示】具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。 关于契税纳税义务发生时间的具体情形如下(1)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的,纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。(2)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的,纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。(3)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款,应当缴纳契税的,纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。发生上述情形,按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的,纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。 特别提示：契税申报以不动产单元为基本单位。2、契税的纳税地点：土地、房屋所在地的税务机关3、契税的纳税期限纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。【特别提示】纳税人缴纳契税后发生下列情形,可依照有关法律法规申请退税(1) 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。(2) 因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,且土地、房屋权属变更至原权利人的;(3) 在出让土地使用权交付时,因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的;(4) 在新建商品房交付时,因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的【知识链接】纳税人应当在转让房地产合同签订之日起7日内,到房地产所在地主管税务机关办理土地增值税纳税申报。（例题）下列关于契税的征收管理，表述错误的是（ ）A、契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天B、契税的纳税义务发生时间，为纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天C、纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税D、在房屋权属登记前，权属转移合同被解除的，纳税人已经缴纳的契税不再退还【答案】D【解析】在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。（二)契税的纳税申报纳税人对契税进行纳税申报时,应当填报“契税税源明细表”、“财产和行为税减免税明细申报附表”、“财产和行为税纳税申报表”。【点拨指导】纳税人对契税进行纳税申报时,还要根据具体情形提交下列资料:(1) 纳税人身份证件;(2) 土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证;(3) 交付经济利益方式转移土地、房屋权属的,提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证,其中,土地使用权出让为财政票据,土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票;(4)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的,提交生效法律文书或监察文书等。符合减免税条件的,应按规定附送有关资料或将资料留存备查。
