中国房地产业PPT
房地产业发展历程1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段1978年-1998年的商品化开发试点阶段1998年至今的金融化开发阶段在房地产市场化...
房地产业发展历程1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段1978年-1998年的商品化开发试点阶段1998年至今的金融化开发阶段在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。 未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。1949-1978 房地产还未成为行业1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构1978-1998 在 “市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点1982年，中央政府开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。房地产的市场化之路开始起步1993年，中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫1993-1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。 但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。 比如北京华远、上海城开等。1998-2003 房地产发展蓄力期：取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年6月份左右，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。房地产市场进入了决策层的视野，政策面开始发生变化。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。2003年，中国实行统一收储并出让的土地管理政策，再加上中国在1993年形成的地方财权与事权分开的财税管理体系，地方拥有有限的财权，却必须承担更多的地方事权。 这一体系下，地方政府无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。另外，建立在房地产开发之上的城市建设、招商、税收及GDP等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。 这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机，在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方实业萎缩、房地产在地方政府的拥护下获得了空前的发展。1998年东南亚金融危机之后，为了提振萎靡的经济，中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。在加入世贸组织后，为了刺激出口，货币宽松政策得以延续。货币超发也成为推动房地产投资的重要力量。 在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。万科、合生创展、顺驰等大量民营企业获得第一轮快速发展，房地产企业数量猛增到8万家左右。当然，这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002年，中国加入世贸组织，中国参与到世界经济分工之中，大量的农业人口进入城镇成为产业工人，大量的大学毕业生、海外留学生在城市就业，中国经济发展提速，GDP增速进入两位数时代。 在经济快速发展的前提下，城市居民的消费结构发生了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等消费，汽车开始进入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消费议程。在此房地产市场启动阶段，市场的典型特征是计划经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根本动力，以自主需求为主导的市场交易结构。 其中，舆论导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事，深入人心，对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。2004-2013 宏观调控中，房地产市场爆发式增长和衍生结构不良的行业局面由于1998-2003年之间，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，中国房地产在之后的10年获得了空前速度的发展。 巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展。中国的各大城市都成为“巨大的工地”。从2004年起。中国房地产投资连续保持20%的同比增长率，价格涨幅200%，每年的竣工面积达到500万平米，是1998年之前总和的1.5倍，是美国房地产全年竣工面积的1.2倍。 在此期间，房地产为中国绝大多数的城市居民解决了住房问题，城市人均居住面积从12平米上升到32平米。 房地产为中国城市的升级改造提供了机会和样板，城市数量从1949年的50座增加到150座，大量的城市面貌获得显著改观，由市场主导的商业地产蓬勃发展，人均商业面积在2012年达到20平米。在10年的发展周期中，中国逐渐形成了消费、投资和出口贸易这三大经济“马车”。其中，投资和出口构成了中国增长的核心，而房地产是投资中的重要力量。 所谓“中国模式”就是出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。 房地产产业经济自2010年以来，占GDP25%强。而房地产带来的各项收入普遍占到地方财政的70%以上，被当成支柱产业，这一系列即是所谓的房地产“绑架中国经济”说。虽然中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展，也解决了积累的住房问题。但行业发展过程中也暴露了更多的问题。比如，消费主导的市场变成消费与投资并重； 城镇化率从1978年的22%提高到2012年的51%，但是贡献绝大多数统计口径的进城农民没有获得产权住房； 城市家庭因为购房导致的家庭负债过高，一套房耗掉了三代人的积蓄且背负沉重的债务； 以房地产为代表的社会财富再分配导致了阶层分裂，社会不公平； 与房地产有关的社会问题诸如拆迁、纠纷、群体事件愈演愈烈。社会中逐渐出现质疑中国房地产发展模式、抱怨房价过高、上涨幅度过快的声音，各种社会矛盾出现，房地产业成为社会关注的焦点。 2004-2013年，在一系列社会压力下，中央政府开始实施调控，主要手段是对于供给端的土地供应、房屋供应和需求端的挤压投资需求，及行政类的市场管制。 但由于未触动房地产发展的根本动力（前文已述），历次调控以失败告终。2008年，美国爆发金融危机，全球经济衰退，中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策，更为直接推动了房地产价格的上涨。 房地产市场反而由于行政对于市场的干涉，一次次地爆发式增长，价格快速上升。 截止2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。因此，历次的房地产调控都是舍本逐末，由中央政府推动形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。 表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小； 城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展； 客户群体的不平衡，客户主要是先富起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房； 房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。 2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。2013以来的趋势：定方向、调结构、改革2012年底，中国新一届政府确立了“城镇化”的发展思路。 中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。在新的发展模式指导下，中央政府将开展一系列的变革，旨在促进房地产市场健康发展，而不是被动的“调控”。在旧的模式下，依附于土地的城市居民并没有分享真正的经济发展成果，城市棚户区泛滥农村居民的土地、住房资源等没有获得统筹发展的机会户籍制度阻碍城市化、劳动力自由流动地方政府定位偏差等影响房地产业发展的因素影响房地产业的有利因素宏观经济我国房地产业属于资本密集型行业，且周期性强，因此高度依赖宏观经济的走势。近20 年以来，我国国内生产总值增长率超过9%，房地产行业随着国内GDP 的快速增长，也迎来了自身的高度发展时期，逐渐在我国经济发展中占据重要位置。虽然近几年我国国内生产总值增长率有所放缓，房地产强周期性导致其短期内增长也有所放缓，但长期看来仍然会保持较稳定的增长势头。城镇居民家庭人均收入房地产行业住宅市场主要的消费主体为家庭，其依赖于家庭的收入水平。从2001 年到2013 年，家庭人均收入以每年平均增幅超过20%的速度增长，家庭收入的快速增加也增大了居民对改善型房屋的需求量，从而在一定程度上推动了房地产价格的抬升，其增长也将有利于房地产未来的发展。房地产政策调控房地产行业不仅是我国经济重要的支柱产业，也是与人民生活息息相关的民生产业。近年来，随着国家经济的快速发展，我国房地产市场需求和投资持续增加，房地产价格也随之上涨。政府为了抑制过度的房地产投资行为，避免房价波动过大，保障房地产业和国民经济的持续健康发展，对房地产市场实行了一定程度的政策调控。从近年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。城市化进程稳步推进我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。2005 年底该比例是42.99%，2014 年底已经达到了54.77%。未来几年，中国的城镇人口将会继续增加，意味着将带来大量的城市住房需求，有利于房地产业的发展。影响房地产业的不利因素土地成本升高房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。土地成本的上升将直接推高房地产行业的成本，从而压缩房地产行业利润。人力成本提高随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，未来的人力成本将不可避免的逐步提升。对于房地产公司而言，除了其本身运营活动所需要的大量销售、服务和管理人员相关成本会有所增长，人力成本的提高还会显著影响到房地产行业上游的建筑施工等劳动力密集型行业，直接和间接地压缩房地产行业利润空间。房地产业未来发展行业消费升级中国经济由投资升级°向消费升级转变的进程当中,房地产行业将以提升住房品质，追求住宅个性化、多元化为新的发展趋势;如果说过去三十年中国房地产行业主要解决的是广大老百姓从[没有房子住]到[有房子住]的问题，那么现阶段及未来很长一段时间则主要是解决从[有房子住]到[好房子住]的问题，当大家都有了房子以后，自然更多的是想要提升居住品质，因而改善型需求的房产会越来越受欢迎。目前，小户型换大户型,高层换洋房，洋房换别墅或大平层的市场需求很大; 同时，随着国内二胎政策的放开，会进一步促使人们改善居住条件。 因此我们现在市场上看到两居室的市场需求正在锐减,市场已经普遍进入三居室时代。行业并购大潮来临在地价高企、库存高企的背景下，很多中小开发商将难以为继，大开发商吞并小开发商的趋势明显，行业垄断°进一步加强。目前行业内的现实情况是线城市长期看涨、核心二线城市看涨、普通二线城市有涨有跌、三四线城市集体洗牌。 由于笔者主要从事房地产投资拓展工作，平时工作中看到太多中小房企在2011、2012年市场大好的情况下高价拿下土地，2014年市场急剧下跌，土地瞬间砸在手里，每年千万上亿的资金成本让本来抗风险能力极低的中小企业喘不过气来。因此从2015至2016年，出现了一大波的土地收购、企业并购事件，当年融创收购绿城、收购佳兆业的热点事件更是闹得满城风雨; 这样的企业收购事件几乎每天都有发生。 如此，造成的结果就是，大企业越做越大，小企业濒临破产，行业集中度逐步显现，行业结构化调整加剧，未来会出现少数几家地产寡头。你家的市场占有率上去了，他家的市场占有率自然也就下去了，甚至被淘汰出局; 这也解释了为什么市场下行的时候规模型房企反而背离市场规律表现出更好的销售业绩，因为他们吃掉的都是中小房企淘汰出局后拱手让出的市场份额。地产金融化特征不断加强地产即金融，地产周期和金融周期有高度的相关性，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密，近几年这个发展趋势体现得越发明显。 首先，房地产设计、建筑、销售环节利润已经大幅降低，低价值链环节外包将是必然趋势。 其次,融资能力目前已经成为各大房企的核心竞争力。以前，融资成本高的房企少赚一点钱， 融资成本低的房企多赚一点钱， 大家都能活下去。 可现在完全不同了，随着行业整体利润率的降低、政府调控频率加大，行业暴涨逻辑逐步消失，因此融资成本特别高的房企，可能就活不下去了; 融资成本低的房企，则可以凭借这个优势，打垮对手。 此外，收并购已成为房企拿地的主流模式，[对冲]成为规避风险的主要手段，过去拿地主要靠招拍挂，目前拿地主要靠收并购。现在很多房企已经开始联合拿地，扩大规模，分散风险，以[对冲]这个金融手段来规避风险，考验更多的是金融能力，过去规避风险主要靠地产专业，现在则主要靠金融专业。 地产行业正在从传统产销模式向金融深化模式转变，从开发商向金融投资方转变。 房地产行业的未来在于「把低活的不动产变成高活的金融品」，这是真正的金融资本和产业资本的融合。 这意味着地产行业正在发生金融深化的变革，马太效应加速行业集中度提升。 房地产投资增速和行业利润率逐渐向成熟市场靠拢，巨头的金边效应显现。 互联网+地产房地产是一个急剧需要被互联网进行革新的一个行业，[互联网+] 深刻影响房地产行业整个生态，房地产企业正逐渐在各个业务全线环节中用最新的互联网方式提高效率增加效益。 从2014年开始，开发商加快步伐，主动拥抱互联网，在营销和物业服务等领域取得了不错成绩。[房企+IT公司]的组合正成为[互联网+房地产]的主流合作模式，这种合作模式有其必然性。 比如2016年方兴(现更名为[中国金茂])与腾讯的合作，方兴更强调双方合作给方兴[智慧住区]带来的变化，其中一个场景化的描述是这样的:你开车回家，小区智慧停车系统识别车牌打开门闸，同时联动电梯停候;整个过程摄像头全程跟踪安防，灯光系统自动感知并引导;走进电梯，人脸辨识系统再度提供安全保障，灯光与空调也因监测到你，从原本最低耗电状态而逐一启动，最后通过指纹辨识机进家门。互联网技术的发展和互联网思维的深入人心，房地产开发行业将接受互联网更加彻底地升级改造，商业模式也将彻底颠覆。地产+地产行业本是一个资源密集型的行业，加之近年来集中度的大幅增加，很多地产企业已经发展到相当的规模同时地产行业和其他行业有着天然的可结合优势,比如大家比较熟悉的华侨城模式，走的就是[地产+旅游]模式还有现在比较流行的特色小镇模式,核心思路即为地产负责搭建平台，其他产业企业负责导入资源进行轻资产运营，政府匹配土地及政策支持由此一来，地产企业可以优质产业资源获取较低价格的土地; 产业企业可以节省重资产投入，专注经营，同时还能分享地产开发利润; 政府则可以通过重点产业的引入带动当地的GDP与就业，增加税收。 三方你情我愿，一拍即合。我们由此延伸开来，[地产+物联网]便有物联网小镇，[地产+医疗健康行业]便可以有医养小镇，[地产+高端服装产业]便有服装小镇等，未来的房地产巨头均会将自己打造为一个综合平台，从以前的住宅专注化运营朝多元化的发展方向迈进。
